Saya sepakat dengan teman saya untuk mengadakan jual beli tanah milik saya seharga 500 juta. Teman saya sudah bayar uang muka sebesar 200 juta dan berjanji akan melunasi sisanya sebulan kemudian. Namun kenyataanya teman saya tidak melunasi sisa pembayarannya sebagaimana diperjanjikan, malah secara sepihak mengatakan bahwa ia tidak jadi membeli tanah saya dan minta uang muka yang sudah diberikan kepada saya untuk dikembalikan tanpa ada alasan yang jelas. Bagaimana secara hukumnya? Apakah saya harus mengembalikan uang muka tersebut?

Jawaban:

Pada prinsipnya jual beli adalah perjanjian. Perjanjian didasarkan pada kesepakatan dan harus dilaksanakan dengan itikad baik, serta tidak boleh dirubah sepihak tanpa ada persetujuan dari pihak lainnya. (lihat Pasal 1338 KUHPerdata).

Dalam kasus anda, pembatalan sepihak (tidak jadi beli) oleh teman anda (pembeli) merupakan bentuk wanprestasi (ingkar janji) sehingga tidak boleh ia membatalkan pembelian tersebut dengan menyuruh mengembalikan uang muka (panjar) yang sudah pernah dia berikan kepada Anda.

Dasar hukumnya, Pasal 1464 KUHPerdata, berbunyi: “Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya”;

Dalam praktek peradilan, juga sudah ada beberapa putusan Mahkamah Agung yang pada intinya menegaskan bahwa pembeli tidak wajib mengembalikan uang muka (panjar), sebagai berikut:

Putusan Mahkamah Agung RI No. 2661 K/Perdata/2004 tanggal 28 Februari 2006, dengan pertimbangan hukum:

“karena ternyata Penggugat/Terbanding wanprestasi telah tidak membayar kekurangan sisa pembayarannya sebesar Rp. 375.000.000,- (tiga ratus tujuh puluh lima juta rupiah) sampai tanggal yang disepakati yaitu tanggal 22 Maret 2003, maka menurut kebiasaan dalam dunia bisnis/perdagangan pihak Tergugat/Pembanding tidak punya kewajiban untuk mengembalikan pembayaran uang muka tersebut kepada Penggugat/Terbanding”

Putusan PN Tanjung Karang No. 5/Pdt.G/2015/PN.Tjk (telah berkekuatan hukum tetap) tanggal 31 Agustus 2015, menyatakan:

“Bahwa oleh karena tidak dapat dibatalkan secara sepihak maka apabila pembatalan tersebut karena Penjual wanprestasi maka ia harus mengembalikan uang panjar beserta biaya yang telah dikeluarkan kepada pembeli, sedang apabila pembatalan tersebut karena perbuatan wanprestasi dari pembeli maka Penjual tidak wajib mengembalikan uang panjar (lihat Putusan MA.RI. Nomor 2661 K/Perdata/2004)”

Berdasarkan uraian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dalam hal yang melakukan pembatalan perjanjian (wanprestasi) adalah pihak pembeli, maka anda sebagai penjual tidak wajib mengembalikan uang muka (panjar) tersebut.

Bila masih ada yang ingin ditanyakan/dikonsultasikan lebih lanjut atau memerlukan bantuan hukum silahkan hubungi kami di 0812 8426 0882 atau email boristam@outlook.com atau datang ke kantor kami di  Dalimunthe&Tampubolon Lawyers (silahkan diklik)

Sekian semoga bermanfaat.