Saya membuat akta pengikatan jual beli (PPJB) tanah dengan teman saya. Tanah tersebut kemudian sudah saya bayar lunas dan saya sekarang sudah menguasai tanah tersebut. Pertanyaan saya, apakah hak atas tanah tersebut dari teman saya (penjual) telah beralih kepada saya (pembeli) meski saya belum mensertifikatkan tanah tersebut?

Jawaban:

Intisari:

Berdasarkan SEMA No. 4 tahun 2016, Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.

Tanah termasuk benda tidak bergerak. Memang berdasarkan Pasal 616 KUHPer, penyerahan benda tidak bergerak terjadi melalui pengumuman akta yang bersangkutan dengan cara seperti ditentukan dalam Pasal 620 KUHPer Jo Pasal 19 Undang-Undang  No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)[1] antara lain dengan membukukannya dalam register, atau bahasa awamnya sejak disertifikatkan.

Namun dalam praktek, masalah pensertifikatan tanah ini sering lambat dilakukan oleh pembeli baru, padahal ia adalah pembeli yang beritikad baik.

Sehingga guna melindungi pembeli yang beritikad baik ini, Mahkamah Agung mengeluarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (SEMA 4/2016) untuk menjawab masalah ini.

Hal tersebut secara khusus diatur dalam Bagian B Rumusan Hukum Kamar Perdata, Perdata Umum angka 7 SEMA 4/2016, berbunyi sebagai berikut:

“Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.”

Berdasarkan hal tersebut, maka dapat dipahamai bahwa meski hanya PPJB, tapi selama anda telah membayar lunas harga tanah tersebut serta telah juga menguasai tanah tersebut dan dilakukan dengan itikad baik, maka secara hukum peralihan hak atas tanah dari teman anda (penjual) kepada anda (pembeli) telah terjadi.

Sekian semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
• Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan

[1] Dengan berlakunya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), maka pendaftaran hak atas tanah dan peralihan haknya menurut ketentuan Pasal 19 UUPA dan peraturan pelaksananya. Baca juga: http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl4712/mengenai-benda-bergerak-dan-benda-tidak-bergerak