Teman saya meminjam uang kepada saya sebesar 2,3 Miliar dengan jaminan tanah dan telah dikeluarkan sertifikat hak tanggungan. Apabila teman saya tidak membayar utangnya sebagaimana waktu yang ditentukan apakah saya bisa mengeksekusi tanah tersebut? dan bagaimana caranya? Agung- Jakarta

Jawaban:

Agar tidak bingung, saya ingin sampaikan bahwa jaminan yang objeknya adalah tanah atau benda-benda yang berkaitan dengan tanah menurut hukum disebut jaminan dengan Hak Tanggungan.

Apabila debitur (yang berutang) tidak membayar utangnya sebagaimana diperjanjikan (ingkar janji) maka Kreditur (Anda) berhak mengeksekusi benda (objek) milik debitur yang menjadi jaminan tersebut.

Adapun cara eksekusinya, menurut Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT), ada 3 macam sebagai berikut:

I. Eksekusi melalui pengadilan

Eksekusi jaminan utang dapat melalui pengadilan, sebab dalam akta atau sertifikat hak tanggungan terdapat titel “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, yang membuat sertifikat hak tanggungan tersebut punya kekuatan eksekutorial (dapat dieksekusi) seperti putusan pengadilan yang sudah berkekuatan hukum tetap. (lihat Pasal 14 ayat 2 dan 3 UUHT serta penjelasannya)

Caranya, anda cukup mengajukan permohonan eksekusi ke Ketua Pengadilan Negeri di mana objek tanah (jaminan) berada. Atas dasar permohonan tersebut, Ketua Pengadilan akan melakukan aanmaning (peringatan) kepada debitur dan kemudian melakukan pelelangan dengan bantuan kantor lelang.

II. Eksekusi atas kekuasaan sendiri

Eksekusi atas kekuasaan sendiri, maksudnya anda bisa mengeksekusi (menjual) tanah tersebut atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan hasilnya anda ambil untuk melunasi utang debitur kepada anda. (lihat Pasal 20 ayat 1 huruf a Jo Pasal 6 UUHT)

Dalam eksekusi atas kekuasaan sendiri, Anda tidak perlu meminta penetapan Ketua Pengadilan Negeri setempat. Cukup mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Lelang Negara setempat untuk dilaksanakan pelelangan umum atas tanah (objek hak tanggungan) tersebut.

III. Eksekusi melalui penjualan di bawah tangan

Artinya, Anda bisa menjual objek (tanah) tersebut di bawah tangan, tanpa harus melalui penetapan pengadilan (cara No. 1) ataupun melalui kantor pelelangan umum (cara No. 2).

Hal ini bisa dilakukan selama ada kesepakatan/persetujuan antara pemberi (debitur) dan pemegang hak tanggungan (kreditur), dan dengan cara tersebut akan diperloleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. (lihat Pasal 20 ayat 2 UUHT)

Caranya, dengan mencantumkan dalam perjanjian utang-piutang, bahwa anda berwenang menjual sendiri tanah tersebut secara di bawah tangan, atau minta debitur memberikan Surat Kuasa Khusus yang memberikan kekuasaan kepada anda untuk dapat menjual sendiri tanah tersebut secara di bawah tangan.

Sebagai tambahan, pelaksanaan eksekusi di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau  pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media masa setempat, serta tidak ada yang menyatakan keberatan (lihat Pasal 20 ayat 3 UUHT)

Jika ada yang ingin ditanyakan silahakan tanya atau konsultasikan pada kami di 081284260882. (free consultation)

Sekian semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

• Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah